אירופה לעומת ארצות הברית – איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?!

ההבדלים המשמעותיים בין ארה"ב לאירופה ביחס לנדל"ן מכתיבים את היקף ההשקעות בהן וקובעים אילו יהיו אטרקטיביות יותר ואילו פחות. כמובן, בכפוף לשינויים הפוליטיים

השקעות נדל"ן ידועות כהשקעות כדאיות אולם גם בהן יש לפעול לפי ניתוחים כלכליים ונתונים מוצקים, גם במקומות בחו"ל בהם המחירים זולים והבירוקרטיה פשוטה יותר. כאשר מסתמכים לא רק על השוואת מחירים של נכסים בין המדינות השונות אלא גם על בדיקת כדאיות של מדינה אחת על פני אחרת מוצאים הזדמנויות פז להשקעה. יש לקחת בחשבון גם תנודות פוליטיות וחברתיות כדי לחשב את הסיכוי לתשואה ורווח, וכדי להחליט אם להשקיע בנדל"ן באירופה או בארה"ב, למשל.

טלטלות באירופה מציבות סימן שאלה על העתיד

אירופה נתונה בשנים האחרונות לתנודות חדות בכלכלות המדינות, כשבהן בולטות שתי תופעות מרכזיות – זרם המהגרים והפליטים המציף אותה בשנים האחרונות מאפריקה ומהמזרח התיכון, ולעומתה תגובת הנגד המתחזקת – התחזקות מגמת ההתנתקות מהאיחוד האירופי, בעיקר בנושאי כלכלה והגירה.

התוצאה הוודאית היא שינוי בסדר העדיפויות, כך שלא יהיו עוד תמיכות אוטומטיות למדינות מתקשות שלא יצדיקו את עצמן. יש גם חוסר ודאות ניכר בנוגע לתכניות הבראה כלכלית שבהן נתונות מדינות כמו ספרד ויוון, במיוחד משום שלקראת הבחירות בצרפת, הולנד וגרמניה אנחנו מתבשרים על הצלחות של שמרנים שמבקשים לשנות את סדר העדיפויות בהשקעת המסים הנגבים מהחברות באיחוד.

כאשר כל המרכיבים החיוניים אינם מבטיחים צמיחה כלכלית בשנים הקרובות אלא קיפאון, אפילו מחירי נדל"ן נמוכים באירופה לא מבטיחים להניב לכם את התשואה המיוחלת ולכן לא מומלץ להשקיע בה כעת.

למעשה, אפילו הכלכלה הגדולה ביותר ביבשת עצמה, גרמניה, שנחשבת יחסית למדינה יציבה להשקעות נדל"ן ושאחוז התעסוקה בה נמצא בשיאו, לא יכולה להבטיח יציבות גם להבא, נוכח  מיליוני המהגרים המעיקים על התקציב שלה ותורמים מעט מאוד לכלכלתה. כבר כעת מחירי הנדל"ן בגרמניה נמצאים במגמת עלייה.

יש גם לזכור שזוהי גם מדינה שיש בה פיקוח על מחירי השכירות, ומיסוי כבד שמתוסף לרגולציה כבדה המקשה על יזמים מבחוץ ומקטינה את התשואה למשקיעים.

ירידה בתוצר הלאומי ביבשת אירופה מציבה סימן שאלה על יכולתן של מדינותיה לעמוד בנטל החוב החיצוני שלהן, נוסף על הפניית משאבים גדולים מדי לקליטת המהגרים על חשבון השקעה בצמיחה. התוצאה היא היחלשות כלכלית נוספת של מדינות אירופה וספק גדול בנוגע לכדאיות ההשקעה בהן כעת. לכן עדיף למצוא יעד מתחזק אחר שמבטיח לכם תשואה ורווח עתידי.

אופק ההשקעות בארה"ב מתייצב

הבחירות לנשיאות בארה"ב הציבו בראשה את דונלד טראמפ, איש נדל"ן ותיק עם ראיית עולם כלכלית הגיונית מאוד והיא ממקדת מחדש את העניין של אנשי עסקים בארה"ב, בצדק. הדאו ג'ונס כבר הגיב על השבועות הראשונים של תוצאות הבחירות גם לקונגרס ולסנאט בעליות חדות ואופטימיות ושבירת מחסום ה-20,000 נקודות בהפתעה. הבורסות בעולם כבר אופטימיות לקראת חיזוק כלכלת ארה"ב ושיקומה מהשנים הגלובליות שעברו עליה וניכר שינוי מגמה מהמתנה לקבלת החלטות. לנתון הקבוע של תוצר לאומי גבוה והתאוששות נוספת מאז המשבר האחרון, נוספות לאחרונה הודעות של חברות גדולות על פתיחת מפעלים בארה"ב ולא מחוצה לה כמו חברת "Carrier".

תגובה מעודדת נוספת היא תחזית של אגודת משקיעי הנדל"ן הזרים AFIRE, משקיעים שנחשבים למובילים בתחום זה, אשר צופים ששוק הנדל"ן של ארה"ב עומד להיות הכדאי ביותר בשנת 2017 להשקעות נדל"ן.

המשמעות למשקיעים ישראלים היא שחובה להקדים את השקעות אילי הנדל"ן במציאת פנינים בארה"ב, גם במדינות שלא עמדו עד היום במרכז תשומת הלב הישראלית. רוב ההשקעות התרכזו במדינות ובערים מרכזיות שישראלים מכירים, בעוד שהאמריקאים עצמם בוחרים אחרת בגלל יוקר המחיה הסביר יותר בהן ובגלל המשבר שעובר המעמד הבינוני בשנים האחרונות. הוסיפו לכך נטייה אמריקאית מוכרת לשכור דירות מאשר לרכוש נכסים, ותקבלו סיבה נוספת להשקיע שם.

 

התקווה המחודשת למעמד הבינוני

כל צמיחה נשענת על תקווה ואופטימיות, וכשהצפי הוא הגברת האמון של המשקיעים בארה"ב, זה מניע חברות אמריקאיות להישאר בארה"ב ולפתוח את המפעלים החדשים שלהן דווקא שם. הצווים החדשים והמקלים בתחום האנרגיה מפנים את הזרקור כעת לעבר תעשיות האנרגיה בטקסס, שלהם נוספת פתיחת מפעלים חדשים שמבטיחים תעסוקה וביקוש קבוע למגורים.

כעת גם ברור למה דאלאס שבטקסס הופכת במגזין פורבס לעיר הכדאית ביותר להשקעה בשנת 2017. הניתוח האופטימי מעודד בעיקר משום שהוא נשען על נתונים מוצקים של גידול באוכלוסייה, יוקר המחיה הסביר מאוד, הטבות במס לעסקים, עלייה מורגשת בהכנסות ותחזית לגידול בהיקף הפעילות הכלכלית.

המדינה השנייה בארה"ב שמפתיעה בעצם הופעתה ברשימות של המלצות השקעה בנדל"ן היא פלורידה. זוהי מדינה שבה מחיר נכסים אטרקטיבי גם משום שהמיסוי בה נוח ואין בה מס מדינה, כנהוג בשיטה האמריקאית. ליזמים מכל סוג קל להתנהל בה מבחינה בירוקרטית ולהגשים את החלום האמריקאי.

כל התחזיות הכלכליות צופות גם בפלורידה שגשוג כלכלי בעקבות הגידול המשמעותי והיציב במקומות עבודה. דבר זה מבטיח לא רק ודאות בגידול בהכנסות אלא פותח חלון הזדמנויות בדיוק עכשיו להשקעות נדל"ן, לפני שהמחירים יגשימו את התחזיות ויגיעו לשיאם. התשואה על הדירות בפלורידה נעה באופן קבוע בין 6%-9% ונחשבת מצוינת בכל קנה מידה, לעומת תשואה נמוכה של 2% בלבד בגרמניה, ללא השבחה. בגרמניה גם תצטרכו לחכות כמה שנים עד מכירת הנכס, אלא אם כן תרצו לשלם מסים גבוהים מאוד בהתאם לרגולציה.

קחו בחשבון גם שהיחס למשקיעים בארה"ב מקל וידידותי מאוד בהשוואה לבירוקרטיה המסורבלת באירופה. קל להפוך לבעלי נכסים בארה"ב ולגעת כעת בשמי החלום האמריקאי, כך שזאת כנראה התקופה המתאימה להמריא אתם.